Theatro Guarany valeria quatro vezes mais do que foi oferecido e disputa chega à Justiça

O futuro de um dos maiores símbolos culturais de Pelotas está no centro de uma disputa que envolve direitos de propriedade, avaliações imobiliárias e acusações de falta de transparência

Mais do que uma discussão sobre cifras, a controvérsia expõe um impasse que pode definir os rumos do Theatro Guarany, cuja história se confunde com a própria trajetória cultural de Pelotas. Enquanto o interesse na aquisição do imóvel abre perspectivas de modernização e novos investimentos, persistem divergências sobre quanto vale o patrimônio, como esse valor deve ser calculado e quem tem o direito de decidir seu destino.

Em entrevista EXCLUSIVA ao Diário da Manhã, Guilherme da Rocha Zambrano apresenta sua versão do conflito, contesta as avaliações realizadas até agora e sustenta que uma análise técnica, completa e independente é indispensável para evitar que a venda ocorra por um valor inferior ao que considera justo. Também relata episódios de desentendimento entre os condôminos e levanta suspeitas sobre a condução das negociações — alegações que integram sua posição no litígio.

A pergunta que atravessa toda a entrevista é direta: por que não negociar? Em torno dela, estão em jogo não apenas interesses patrimoniais e jurídicos, mas também a transparência de um processo que envolve um imóvel de valor histórico e simbólico para a comunidade pelotense.

DIÁRIO DA MANHA - Você é contra a venda do Theatro Guarany ao SESC / FECOMÉRCIO?

Guilherme da Rocha Zambrano - Não necessariamente. Quero respeito, antes de tudo. Eu respeito o SESC e a FECOMÉRCIO, mas falta reciprocidade, e não estou falando de polidez, pois o interlocutor deles sempre foi muito polido. Eles precisam respeitar o direito de entender e participar da formação do preço e estrutura do negócio, que nós temos como condôminos. Não pode ser “é pegar ou largar” ou imposição de vontades. Tem que ter negociação, ainda mais que são duas entidades de grandes empresários. E essa negociação precisaria ser pautada por critérios objetivos, uma negociação colaborativa, e não a barganha de posições, que é uma negociação competitiva e violenta.

DM - O que precisa ser entendido?

GRZ - A formação do preço, antes de tudo. Fomos informados de que seriam feitas três avaliações, para que a média delas formasse o preço. Nós autorizamos, mas fizemos perguntas para serem respondidas e acreditávamos que teríamos acesso a essas avaliações para verificar se estavam corretas. Mas só fizeram duas avaliações e não nos mostraram. Então, era razoável acreditarmos que o preço oferecido estava abaixo das avaliações. Além disso, não sabíamos quais os critérios utilizados ou se as nossas perguntas tinham sido consideradas. E essa suspeita foi confirmada depois que pedimos a exibição judicial das avaliações, pois descobrimos que as nossas perguntas não tinham sido respondidas e que a média das avaliações seria uns 15% maior do que o preço oferecido, assim como que os critérios estavam equivocados, pois foram apenas “estimativas”.

DM - O que está equivocado nos critérios das avaliações?

GRZ - O principal problema é a utilização do CUB, que é o custo unitário “básico”, como parâmetro para o “custo de reedição” do Guarany. O custo “básico” de uma residência térrea ou de uma sala comercial é incomparável ao custo “final” de um teatro. As paredes de uma construção térrea têm um quinto da espessura das paredes do Guarany. A pintura feita a rodo, na cor branca, não pode ser comparada à pintura artística dos rostos de grandes compositores que há no Guarany. Linhas retas de uma fachada comum não são comparáveis aos adornos e às obras de arte e esculturas que existem na fachada do Guarany, nem com as outras obras de arte internas e externas feitas por artesãos qualificados e não por pedreiros comuns. O custo “básico” também não contém lucro do construtor, acabamentos, nem mobília, e nada disso foi incluído nas avaliações. O Guarany tem piso, escadas de mármore e mobília, mas o imóvel comum é entregue sem piso, nem mobília, menos ainda acabamentos em mármore. Então, usar o CUB é errado. Simples assim. Não temos como aceitar.

DM - Qual seria o critério correto?

GRZ - O certo é fazer uma avaliação imparcial e completa, um orçamento de quanto custaria refazer o Theatro Guarany. Algumas pessoas acham que seria muito caro, complexo e demorado fazer a avaliação. Mas o custo da avaliação seria muito pequeno perto do preço já oferecido e uma briga para decidir se essa avaliação é ou não necessária vai custar mais caro e demorar muito mais. De qualquer forma, temos um parâmetro muito próximo para diminuir o custo e o tempo da avaliação: a licitação para construção do teatro de Joinville, marcada para dezembro de 2026. O orçamento da obra é de até R$ 92 milhões, os terrenos custaram R$ 13 milhões e o teatro de Joinville terá espaço para 1,2 mil pessoas, menos do que a capacidade atual do Guarany, de 1,5 mil lugares. E o Guarany tem área construída bem maior do que esse outro teatro terá, além de uma capacidade total para quase 3 mil pessoas. Então, a “reedição” do Guarany custaria bem mais do que os R$ 105 milhões do teatro de Joinville.

DM - Mas o Theatro Guarany custou tudo isso?

GRZ - As informações de 1919 indicam que o orçamento do Theatro Guarany foi de 400 contos de réis, mas esse orçamento deve ter sido “estourado”, porque os idealizadores tiveram que convidar o dono de uma casa bancária para ser sócio do empreendimento e depois tiveram que vender as suas cotas para ele (o nosso antepassado Rosauro Zambrano). Como o Brasil só tem índices de correção monetária a partir de 1942, a única alternativa é converter esse valor ao preço do ouro. Em 1919, os 400 contos de réis comprariam 151 quilos de ouro, então eles valeriam uns R$ 113 milhões atualmente. Esse valor converge com o orçamento para construção do teatro de Joinville e é mais de quatro vezes maior do que o oferecido pelo SESC / FECOMÉRCIO.

DM - Esse valor não é “fora da realidade atual” de Pelotas?

GRZ - De jeito nenhum. Em primeiro lugar, o “custo de reedição” é só a primeira fase da avaliação e, pelo menos para isso, o CUB serve, pois no Rio Grande do Sul o custo da construção civil é maior do que em Santa Catarina, então refazer o Guarany em Pelotas custaria mais do que em Joinville. Mas o Guarany tem mais de 100 anos, foi construído em 1919, então a depreciação precisa ser aplicada, mas a depreciação tem limite, pois um valor residual sempre persistirá e o Guarany está bem longe de ser uma ruína. Na verdade, está bem conservado para a idade que tem. Também é preciso considerar a singularidade e/ou historicidade do imóvel, que compensaria parte ou quase toda a depreciação. Em qualquer caso, sou descendente de pelotenses, tenho uma ligação muito forte com a cidade, cresci visitando parentes e amigos em Pelotas e tentei trabalhar como juiz em Pelotas. Então, eu conheço, mas discordo, do complexo de inferioridade que há em Pelotas, não apenas pela história, mas também pelo futuro, agora que serão exploradas as jazidas de petróleo da Bacia de Pelotas. Os experientes empresários e dirigentes do SESC / FECOMÉRCIO nunca investiriam tanto numa cidade decadente. Inclusive, foi anunciado numa das reportagens (que não perguntaram o nosso ponto de vista) que o SESC pretende transformar o Guarany no teatro mais moderno do Rio Grande do Sul, sabe-se lá com quanto investimento. Então, tanto Pelotas quanto o Guarany precisam ser valorizados e se valorizar.

DM - E se o SESC / FECOMÉRCIO não quiser ou não puder pagar o valor final da avaliação?

GRZ - O interlocutor deles nunca disse que havia limite de preço, só que o preço seria a média de três avaliações e pago à vista. Mas nem teve a terceira avaliação, as duas que foram feitas são meras estimativas, nós nunca fechamos as portas para negociar e sugerimos alternativas que poderiam atender aos interesses de todos os envolvidos. Mas não querem negociar conosco, porque acham mais fácil impor a sua vontade contra nós, e então buscam um paternalismo estatal que infantiliza todos os envolvidos.

DM - Que tipo de negociação poderia ser feita?

GRZ - Na Escola Judicial, aprendi a metodologia de negociação de Harvard, o método colaborativo, que separa as pessoas do problema e foca na solução, para atender os interesses dos envolvidos na máxima extensão possível. Se duas pessoas brigam por uma laranja, mas uma quer a casca e a outra o suco, em vez de dividir a laranja no meio, para cada uma ficar com metade da casca e metade do suco, é possível que ambas tenham todo o suco ou toda a casca. Estamos tentando fazer isso há quase quinze anos com os outros condôminos, mas eles insistem na barganha de posições, pensam que como maioria eles podem decidir sozinhos, mesmo que eliminando nossos direitos. As alternativas (“brainstorming”) nem são colocadas na mesa, pois eles preferem “pedir socorro” no Judiciário para retardar o exercício dos nossos direitos e conseguirem o que querem, mas esse paternalismo só atrapalha e agrava o conflito.

DM - Quais alternativas existem?

GRZ - As alternativas são infinitas. Podemos negociar um procedimento para que o SESC assuma o Guarany logo, pagando o preço médio das avaliações unilaterais que já fez, desde que assumindo o compromisso de pagar a diferença para a avaliação imparcial e completa que precisa ser feita. A eventual falta de dinheiro ou indisposição do SESC / FECOMÉRCIO para pagar um valor maior do que o já oferecido também poderia ser contornada de diversas formas. Se o interesse é conservar, restaurar e modernizar o Theatro Guarany, e/ou o administrar, para oferecer eventos culturais com preços menores à população de Pelotas, isso poderia ser viabilizado pela concessão do direito de superfície, que é propriedade sobre outra propriedade. O prazo pode ser determinado ou não, em troca de pagamento único ou mensal e investimentos que fossem combinados. A primeira questão seria esclarecer os interesses de cada envolvido. Afinal, o interesse do SESC / FECOMÉRCIO é promover a cultura ou ter a propriedade exclusiva do Guarany? Se a preocupação é a segurança do investimento, o direito de superfície resolveria. Mas, para saber qual o real interesse do SESC / FECOMÉRCIO, é preciso sentar para conversar e negociar. Eu nunca vi o interessado num imóvel não aceitar negociar.

DM - Mas como ficaria o conflito entre os condôminos?

GRZ - Eu entendi que o SESC / FECOMÉRCIO teria interesse no Guarany, não nesses conflitos.

DM - Os outros condôminos não podem exigir o fim do condomínio?

GRZ - Até podem. Mas o direito deles não pode eliminar o nosso direito de propriedade por preço vil. Para evitar o preço vil, precisa ser feita uma avaliação imparcial e completa do Theatro Guarany, o que nunca aconteceu. O ponto é este. Se não querem negociar conosco, a avaliação é necessária e o valor de uma venda direta deve ser pelo menos o da avaliação. Isso tudo é Lei e o Juiz precisa cumprir a Lei. Então não adianta buscar o paternalismo estatal para forçar a venda ou alterar a Lei. A demora vai ser maior e, no final, a avaliação imparcial e completa terá que ser feita.

DM - As avaliações já feitas não foram completas?

GRZ - Não. Os avaliadores dizem que seria muito trabalhoso orçar a “reedição” do Guarany, então só “estimam”. É outro contrassenso, pois há uma oferta de R$ 25 milhões e o custo da avaliação não pode ser tão alto para que a avaliação não seja feita. Aliás, as avaliações são feitas para valores bem menores. Essa briga sobre se vai ter ou não a avaliação vai demorar mais do que demoraria a própria avaliação. Na licitação de Joinville, todos os projetos e orçamentos já estão embutidos no preço total. Então, tem que fazer uma avaliação completa e o “Método Comparativo” já está disponível. Nós tentamos fazer essa avaliação completa, para tentar negociar em igualdade com o SESC / FECOMÉRCIO, mas a “locatária” proíbe a nossa entrada no Guarany e não nos fornece informações sobre o faturamento e despesas de eventos ou com consumo de alimentos e bebidas etc. Não é coincidência. É uma estratégia para impedir o uso do “Método da Renda” para avaliar o Guarany, para nos deixar “no escuro” sobre o preço. Isso tudo reforça suspeitas muito incômodas.

DM - Espere um pouco, mesmo sendo condômino, você não pode entrar no Theatro Guarany?

GRZ - Não. Eles colocam “jagunços” na porta e não nos deixam entrar. A minha filha vai fazer 9 anos e sempre quis conhecer o Guarany, mas já foi barrada até acompanhada do meu pai e avô dela, que além de condômino é o mais velho descendente vivo do Rosauro Zambrano. Um desrespeito abjeto, que não passa de retaliação pelo questionamento do conflito de interesses escancarado entre o meu primo e minha avó. Ela tinha usufruto do Guarany e em 2016 ele pegou esse usufruto para a empresa dele, por meio de uma procuração e uma locação em que ele sozinho decidiu o preço e o prazo do contrato. Isso foi feito escondido do meu pai, que já cuidava das contas dela depois do falecimento da minha dinda que tinha cuidado das contas dela até então. Só soubemos do que ele tinha feito no final de 2017, depois de tentarmos um acordo com eles por mais de ano sem nenhuma evolução e do pedido de despejo pelo término do prazo do contrato anterior. Eu só fiquei sabendo dessa traição no hospital onde minha esposa estava internada pela gravidez de risco da nossa filha, onde eu fui notificado. Aliás, essa covardia é outro método que eles utilizam o tempo inteiro, pois, agora, a ação para forçar a venda do Guarany ao SESC / FECOMÉRCIO foi ajuizada no mesmo dia do falecimento da minha esposa, em 16/12/2025. Assim age a elogiada “locatária” do Guarany, que usurpa os direitos de uma idosa e incapaz e aproveita momentos de fragilidade alheia para tentar conseguir vantagens.

DM - Quais são as “suspeitas incômodas”?

GRZ - Isso exige uma explicação mais longa e preciso dizer que se a suspeita for verdadeira o SESC / FECOMÉRCIO seria vítima, tanto quanto nós somos. Mas há “coincidências” demais para serem ignoradas. Existe uma narrativa permanente semeada pelos outros condôminos de que o Guarany vai fechar se a vontade deles não for feita. Então, alguns agentes públicos ficam com receio de fazer o que seria certo e acabam fazendo tudo que eles querem. Claro que essa narrativa é vazia e falsa e mais cedo ou mais tarde esses agentes públicos percebem que a realidade é diferente e as provas são no sentido contrário. O Município de Pelotas já percebeu isso e o Ministério Público também. Por isso não os apoiaram neste último processo, como aconteceu na ação renovatória até há algum tempo atrás. Ambos já perceberam que é um conflito privado e que não há risco ao “interesse público”. O próprio Judiciário já percebeu que essa narrativa apocalíptica é um “castelo de cartas”. Por isso os outros condôminos não querem o mesmo Juiz em todos os casos. Eles ganham algum tempo enquanto a farsa deles não cai por terra. E os prejuízos vão se acumulando enquanto eles fogem das consequências das maldades que fizeram. A “locatária” não tem direito à renovação daquela “locação usurpada”, que terminou em 01/01/2022. O pedido do imóvel é para uso próprio e o contrato não foi cumprido. Então o despejo é inevitável. Mas, mesmo que o prazo fosse “renovado”, terminaria em 01/01/2027, e a “locatária” terá que desocupar o Guarany daqui a pouco tempo. Então esse é o motivo verdadeiro de tanta pressa para a venda do Guarany. A partir de janeiro, como condôminos, poderemos não apenas entrar no Guarany como ter acesso aos contratos e demais provas sobre o faturamento e despesas. É isso que eles querem impedir.

DM - O Theatro Guarany não fecharia com o despejo da empresa que está lá?

GRZ - De jeito nenhum. Eu tenho disponibilidade e chegaria em Pelotas três horas depois que saísse de casa. Para manter as relações do condomínio com artistas, produtores e público frequentador do Theatro Guarany, constituímos uma associação com CNPJ e site (www.theatroguarany.art.br). Inclusive, convidamos os leitores para se associarem. Por enquanto, não há mensalidade e basta preencher um formulário disponível no site. Só nos falta a posse do Theatro Guarany, que é direito elementar de quem tem a propriedade, mas nunca conseguimos exercer por causa da tal narrativa apocalíptica e falsa, que paralisa quem poderia resolver esse impasse.

DM - Tudo bem, mas e as “suspeitas incômodas”?

GRZ - Nas reportagens publicadas em dezembro de 2025, consta que as “negociações” para a venda do Guarany teriam começado em 2024, mas nós só fomos procurados pelo SESC/ FECOMÉRCIO em 2025. Então, essa “negociação” começou antes, sem o nosso conhecimento ou participação. Na época, já deveria ter sido concluída a perícia desnecessária para determinar o valor do aluguel do Guarany, que, quando finalmente foi feita, só fixou o preço de venda, em vez do aluguel. Esse laudo foi apresentado no mesmo dia da oferta do SESC / FECOMÉRCIO, em 11/08/2025, e fixa o valor para “reedição” do Guarany quase igual ao das avaliações do SESC / FECOMÉRCIO, mas sem considerar a singularidade ou o valor histórico. O argumento para forçar a venda direta é que o Guarany vale metade da oferta do SESC / FECOMÉRCIO, conforme aquele laudo que é cheio de inconsistências já percebidas pelo Juiz daquele processo. Por isso buscaram um outro juiz. É o chamado “forum non conveniens” (juiz inconveniente). Assim, eles puderam repetir a tal narrativa apocalíptica que já não surte efeito com o primeiro juiz. O mais preocupante, entretanto, é que isso indica a provável existência de um lobista atuando nos bastidores para aproximar resultados e critérios das avaliações do SESC / FECOMÉRCIO aos usados no laudo que ainda não tinha sido apresentado, ou o contrário, que seria pior. Ou seja, a “coincidência” de data entre o laudo e a oferta não é a única “coincidência” e é evidente que não existe a menor possibilidade de tantas “coincidências”. Alguém “coordenou” todas essas “coincidências”. Fico pensando se eles pensam que somos burros ou querem mostrar que mandam em tudo que acontece em Pelotas e que nós não podemos fazer nada. Mas eu acho que é por medo de um resultado catastrófico pela narrativa apocalíptica deles que demora para resolver. Por essa suspeita bastante fundada, entretanto, para nós é imprescindível uma avaliação completa e imparcial do Guarany, pois precisamos eliminar a suspeita dessa “influência de bastidores” feita por um provável lobista deles.

DM – O que os outros condôminos ganham vendendo o Guarany por menos do que vale?

GRZ - Se eles ou a “locatária” exercessem o direito de preferência sobre o SESC / FECOMÉRCIO, eles poderiam conseguir comprar nossa parte pelo preço vil que eles sozinhos definiram, tal como a “locatária” sempre fez e continua fazendo no aluguel. É bem verdade que eles não exibem sinais exteriores de tamanha riqueza. Mas desde 2012 eu venho dizendo que seria melhor cobrar uma porcentagem da bilheteria do Guarany do que um valor fixo por evento e que o ideal seria produzir os eventos em sociedade com os artistas e os produtores. Seria muita ingenuidade acreditar que a “locatária” não colocaria isso em prática e já temos várias provas de que a “locatária” produziu eventos, além de várias barbaridades. Então, se eles realmente produzissem os eventos há mais de dez anos, é bem provável que tenham ganho e guardado o dinheiro suficiente para comprar a nossa parte, ainda mais por preço vil. Só não sei como justificariam a posse desse dinheiro nunca declarado.

DM - “Barbaridades”? “Dinheiro nunca declarado”?

GRZ - Há provas de que a “locatária” produziu o show de 95 anos do Theatro Guarany, em 2016. (Nota da redação - Zambrano enviou grande quantidade de notas fiscais, contratos, comprovantes e relatórios) As cópias do contrato com a artista, a nota fiscal de contratação da artista e o relatório do ECAD são todos no sentido de que a contratação, produção e pagamentos foram feitos só pela “locatária”. O Guarany ficou lotado naquele dia e isso é comprovado pelas fotos e pelas reportagens da época. Então, foram vendidos quase 1,5 mil ingressos, com preços bem elevados. Pela nossa estimativa, o faturamento seria de quase R$ 600 mil, se todos os ingressos fossem vendidos ao preço cheio, mas, como tem muitas meias-entradas, pode-se afirmar que o faturamento foi de pelo menos R$ 300 mil, naquele único show. Então, começam as barbaridades. A declaração da quantidade de ingressos vendidos ao ECAD foi menos da metade da capacidade do Guarany, mas temos fotos e reportagens do teatro lotado. Já a declaração ao SIMPLES da “locatária”, no mês em que o show foi realizado, indica faturamento para o mês inteiro menor do que o reconhecido na declaração ao ECAD para aquele único show. Então, há vários indícios de que tanto o ECAD quanto a Fazenda Pública estão sendo enganados, assim como nós agora e a minha avó antes, que teve o usufruto sobre o Guarany reduzido a um aluguel miserável, que chegou a ser apenas pouco mais de R$ 1 mil, enquanto os sócios da “locatária” enriqueciam com direitos que pertenciam a ela. Também há fortes indícios do uso de laranjas para ocultar a produção de eventos, porque depois apareceu um contrato de “locação” do Guarany para um show de outra artista renomada, mas o “produtor” do evento, que mais uma vez lotou o Guarany, com preços de ingressos elevados, só tinha inscrição no CNPJ para venda de cigarros ou bebidas, não para a produção de eventos. O endereço dele é numa rua embarrada, sem pavimentação, e a casa dele até parece ser feita de sapé. Então, tudo indica que é um “laranja” de alguém e a suspeita mais provável recai sobre os outros condôminos e/ou a “locatária”, que estariam há mais de dez anos lucrando com a produção dos eventos, só esperando o momento decisivo de “nos tirar da jogada”. Enquanto isso, são falseadas declarações de tributos e ao ECAD. Sem nenhum reinvestimento na manutenção ou qualificação do Guarany. Depois, a comunidade pelotense reclama “dos proprietários”, que não “qualificam” o Guarany, mas pelo menos nós não somos os culpados por nada disso. A principal culpada foi até homenageada com o nome da rua do Guarany e nós nunca fomos consultados, como exigido na Lei Orgânica de Pelotas. O tal lobista está perdendo dinheiro em Pelotas, pois faria muito sucesso e ficaria rico em Brasília.