DECISÃO DO STJ : Condômino inadimplente tem direito a usar todas as áreas comuns do prédio
Proprietário ou inquilino, o morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, churrasqueiras, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.
A decisão é da 4ª Turma do STJ, ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais. O caso é oriundo de São Paulo. O acórdão ainda não está disponível.
Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas. No caso discutido no recurso especial, a dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina entrou com ação para poder utilizar as áreas comuns após ter sido proibida pelo condomínio.
Ela alegou que a inadimplência ocorreu devido a uma situação trágica, pois ficou impossibilitada de arcar com as despesas depois que seu marido foi vítima de latrocínio. Além disso, afirmou que já há duas ações de cobrança em andamento, nas quais foram penhorados imóveis em valor superior à dívida.
O pedido foi julgado improcedente em primeira instância – decisão mantida pelo TJ de São Paulo, que entendeu que a utilização de serviços não essenciais sem contraprestação seria um incentivo à inadimplência.
Em 2016, a 3ª Turma do STJ, ao julgar um caso semelhante, decidiu no mesmo sentido, declarando “a impossibilidade de regras regimentais restringirem o acesso às áreas comuns em caso de não pagamento de taxas condominiais”.
O relator do recurso especial analisado nesta terça-feira (28) pela 4ª Turma, ministro Luis Felipe Salomão, destacou o ineditismo da questão no colegiado, lembrando que a doutrina tem posições divergentes quanto à possibilidade de restrição do uso de áreas comuns em caso de inadimplência.
Salomão disse que o Código Civil estabeleceu como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel. O ministro destacou a regra do inciso II do artigo 1.335 do Código Civil, que ele definiu como “clara na garantia do uso das áreas comuns como um direito do condômino”.
O voto explicitou que “além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”.
Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele admitiu que “não há dúvidas de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas ressaltou que o próprio Código Civil estabeleceu “meios legais específicos e rígidos para a cobrança de dívidas, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.
O relator concordou com um dos argumentos da recorrente, de que “o parágrafo 1º do artigo 1.336 do CC/2002 é claro quanto às penalidades a que está sujeito o condômino inadimplente, e entre elas não está a proibição de utilização das áreas comuns”. (REsp nº 1699022 – com informações do STJ e da redação de www.espacovital.com.br).
